住宅ローンは借りすぎると返済がきつい？｜借りられる額と、無理なく返せる額の決め方

「このくらいまでなら借りられます」と言われると、つい、その金額を基準に考えてしまいます。ただ、借りられる金額と、毎月の暮らしを守りながら返せる金額は、別のものです。

この記事では、次の4点を整理します。

銀行や住宅金融支援機構（フラット35）が、返済をどう見ているか
実際にフラット35を使った人の、世帯年収と返済負担率の平均
自分の年収で、「借りられる額」と「無理なく返せる額」の差を計算する方法
返済がきつくなったときの考え方

金額は、公的な資料で確認できたものと、解説サイトが「目安」としているものを分けて書きます。計算例の金利や年収は、私が置いた仮の数字です。

先に結論：借りられる額と、返せる額は別
返済負担率とは何か
銀行は、実際の金利より高い「審査金利」で見る
実際にフラット35を使った人は、どのくらいの負担か
自分の年収で計算してみる
金利が上がると、毎月の返済額はどう変わるか
手取りで考える：借りる前に確かめたいこと
ローン以外にも、毎月・毎年かかるお金がある
返済がきつくなったときは
共働きの場合は
借りる額に迷ったときの相談先
まとめ
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参考にした情報
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先に結論：借りられる額と、返せる額は別

住宅ローンの審査では、年収に対する返済の割合（返済負担率）に、上限が決められています。たとえば、フラット35の申込要件では、次のとおりです。

年収	総返済負担率の上限
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

ただし、これは「審査で認められる上限」です。解説サイトでは、余裕を持って返済を続けられる目安として、20〜25%程度とされています。この数字は、公的な基準ではなく、解説サイトの目安です。

上限いっぱいまで借りる場合と、目安の25%に抑える場合では、借りる金額にどれくらい差が出るでしょうか。

返済負担率（年収600万円の例）	月々の返済額	借りられる額の目安
35%（上限）	17.5万円	約4,550万円
25%（無理のない目安）	12.5万円	約3,250万円

差は、約1,300万円です。この表の計算の前提は、後の章で説明します。

返済負担率とは何か

フラット35の申込要件では、総返済負担率を、「すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合」と定義しています。対象になる借入れには、次のものが含まれます。

フラット35以外の住宅ローン
自動車ローン、教育ローン、カードローン
クレジットカードのキャッシング、分割払い、リボ払い
賃貸予定・賃貸中の住宅に関する借入金

つまり、住宅ローンだけでなく、ほかの借入れの返済も、年収に対する割合に含めて見られます。年収は、申込年の前年の公的な証明書にもとづき、給与収入のみの方は給与収入の金額（税や社会保険料を引く前の額）です。

返済負担率は、手取りではなく、額面の年収で計算されます。同じ「25%」でも、手取りで見ると、実際の負担感は、もう少し重くなります。

銀行は、実際の金利より高い「審査金利」で見る

民間の銀行では、実際に適用される金利ではなく、それより高い「審査金利」で、返済できるかを確認するのが一般的です。解説サイトでは、審査金利は3〜4%程度とされています。将来、金利が上がったときのリスクを織り込むためです。

銀行ごとの返済負担率の上限は、公表していないところが多く、解説サイトでも「30〜35%程度に収まるように」と書かれています。公表されていない数字を、「銀行の基準」として一つに決めることはできません。実際の基準は、借りる銀行に確認が必要です。

実際にフラット35を使った人は、どのくらいの負担か

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）には、次の平均値が載っています。

区分	世帯年収	総返済負担率	調査件数
注文住宅	718.9万円	23.0%	3,889件
土地付注文住宅	742.2万円	26.4%	7,733件

世帯年収は、本人と収入合算者の合計です。
総返済負担率は、調査では「1か月あたりの予定返済額を、世帯月収で割った数値」とされています。
この数字は、フラット35を利用した人のデータです。全国の住宅ローン利用者すべての平均ではありません。

平均の負担率は、審査の上限（30〜35%）より低く、解説サイトの目安（20〜25%）に近い水準です。ただし、平均は平均であり、あなたの家計に当てはまる数字ではありません。

自分の年収で計算してみる

借りられる額は、次の式で計算できます。

借りられる額＝年収 × 返済負担率 ÷ 12 ÷ 100万円あたりの月返済額 × 100万円

100万円あたりの月返済額は、金利と返済期間で決まります。35年の元利均等返済（毎月同じ額を返す方法）の場合、私の計算では、次のとおりです。

金利	100万円あたりの月返済額
1%	約2,823円
2%	約3,313円
3%	約3,849円
4%	約4,428円

最初の表（年収600万円）は、この数字を使い、金利3%（審査金利を想定）で計算したものです。

年収600万円 × 35% ÷ 12 ＝月17.5万円。17.5万円 ÷ 3,849円 × 100万円＝約4,550万円
年収600万円 × 25% ÷ 12 ＝月12.5万円。12.5万円 ÷ 3,849円 × 100万円＝約3,250万円

この計算は、ボーナス払いなし、金利が全期間で一定、という仮定を置いた、目安です。実際の返済額は、金融機関の試算で確認してください。

金利が上がると、毎月の返済額はどう変わるか

変動金利を選んだ場合、金利が上がると、返済額が増えることがあります。金利の違いで、毎月の返済額がどう変わるかを、計算で見てみます。4,000万円を35年で借りた場合は、次のとおりです。

金利	月々の返済額
1%	約11.3万円
3%	約15.4万円

差は、毎月約4.1万円です。この計算も、仮定を置いた目安です。

手取りで考える：借りる前に確かめたいこと

返済負担率は、額面の年収で計算されます。実際の暮らしを守れるかは、手取りで考える必要があります。

今の手取り月収から、固定費、食費、教育費、保険料、貯蓄を引く
引いたあとに残る金額のうち、いくらを返済に回せるかを、先に決める
その金額が、「無理なく返せる額」の上限になる

先に、家計から「返済に回せる金額」を出しておくと、「借りられる額」に引っ張られにくくなります。

ローン以外にも、毎月・毎年かかるお金がある

住宅ローンの返済のほかに、次のようなお金がかかります。

固定資産税・都市計画税（毎年）
火災保険・地震保険の保険料
修繕やメンテナンスの費用
マンションの場合は、管理費・修繕積立金

また、自動車ローンやカードのリボ払いが残っていると、返済負担率の計算に入ります。借りる前に、ほかの借入れを整理できるかも、あわせて確認してください。

購入時にかかる費用の全体像は、住11で整理しています。

家づくりの見積もりに含まれないお金｜土地・建物以外にかかる費用の全体像

返済がきつくなったときは

フラット35では、返済が難しくなった場合に、返済方法を変更できる制度があります。公式の案内では、次の3つのタイプが紹介されています。

返済期間の延長など（離職や病気で収入が減ったとき）
一定期間、返済額を減らす
ボーナス返済分の変更、取りやめなど

ただし、返済方法の変更中と変更後も、返済を続けられるかの確認があり、審査の結果によっては、希望どおりにならない場合もあります。ほかの金融機関のローンは、制度の内容が異なります。返済が難しくなりそうなときは、早めに、借りている金融機関に相談してください。

共働きの場合は

世帯年収には、収入合算者の収入も含まれます。共働きで、2人の収入を合算して借りる場合、片方の収入が減ったときに、返済負担率が大きく上がることがあります。共働き家庭の家計管理の考え方は、次の記事で整理しています。

共働きの家計管理、どう分ける？夫婦のモヤモヤを整理する考え方

借りる額に迷ったときの相談先

借りる額や、返済の計画に迷ったときは、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談する方法があります。相談の仕組みは、住7で整理しています。

FP（ファイナンシャルプランナー）の無料相談｜何を相談できる？費用の仕組みは？

まとめ

借りられる額（審査の上限）と、無理なく返せる額は別です。年収600万円の計算例では、約1,300万円の差が出ました。
フラット35の申込要件では、総返済負担率の上限は、年収400万円未満で30%、400万円以上で35%です。この割合には、自動車ローンやカードローンなど、ほかの借入れの返済も含まれます。
実際にフラット35を使った人の総返済負担率の平均は、注文住宅で23.0%、土地付注文住宅で26.4%でした。
手取りから、返済に回せる金額を先に決めておくと、借りる額に引っ張られにくくなります。
返済がきつくなりそうなときは、早めに、借りている金融機関に相談してください。

参考にした情報

住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」：総返済負担率の上限、定義、年収の定義
- https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）：世帯年収、総返済負担率、調査件数
- https://www.jhf.go.jp/files/topics/4941_ext_99_1.pdf
住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったときは」：返済方法の変更
- https://www.flat35.com/user/henkou/hensai_komatta.html
返済比率の目安、審査金利：モゲチェック、リクルート（SUUMO）
- https://mogecheck.jp/articles/show/Xpa1rDVlqQ9DqvdnjM3K
- https://finance.recruit.co.jp/article/k067/