年収が500万円なら、いくらの家が買えるのか。調べてみると「5,000万円借りられる」という話もあれば、「2,000万円台にしておけ」という話もあって、どれを信じていいのか分からなくなります。
先に答えを書きます。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は、別の数字です。無理なく返せる目安は、年収の25%を、1年間の返済にあてる額。年収500万円なら、約2,400万円（35年、金利3.81%の場合）です。これに、手元のお金を足した額が、買える家の目安になります。
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年収いくらなら、いくらまで借りられる？
銀行や、長期固定ローンの【フラット35】には、「年収に対する返済の割合」に上限があります。これを「総返済負担率」といいます。【フラット35】の基準は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です（住宅金融支援機構）。
年収500万円の人が、上限の35%まで借りたとします。1年の返済が175万円、毎月で約14.6万円です。35年、金利3.81%なら、借りられる額は約3,380万円になります。
ただ、これは「審査に通る上限」です。毎月14.6万円を、35年間、払い続けられるのか。そこは、別の話です。
無理なく返せる額は、いくら？
目安は、年収の25%以内です。額面の25%と聞くと少なく感じますが、税金や社会保険料を引いた手取りで見ると、3割ほどになります。ここに、固定資産税や、マンションなら管理費・修繕積立金が加わります。
実際に借りている人も、そのあたりです。2025年度のフラット35利用者調査では、返済負担率の平均は22.8%でした。上限の35%まで借りている人が多いわけではありません。
次の表は、35年・金利3.81%で借りたときの、借入額の目安です（元利均等返済、ボーナス払いなし）。
| 世帯年収 | 返済が年収の20% | 25% | 30% | 25%のときの月々の返済 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 約1,160万円 | 約1,450万円 | 約1,740万円 | 約6.3万円 |
| 400万円 | 約1,550万円 | 約1,930万円 | 約2,320万円 | 約8.3万円 |
| 500万円 | 約1,930万円 | 約2,410万円 | 約2,900万円 | 約10.4万円 |
| 600万円 | 約2,320万円 | 約2,900万円 | 約3,480万円 | 約12.5万円 |
| 700万円 | 約2,700万円 | 約3,380万円 | 約4,060万円 | 約14.6万円 |
| 800万円 | 約3,090万円 | 約3,860万円 | 約4,640万円 | 約16.7万円 |
迷うなら、20%と25%のあいだで考えてください。今の家賃より、月々の返済が高くなる場合は、その差額を毎月払い続けられるかを、先に確かめておくと安心です。
みんなは、いくら借りている？
2025年度のフラット35利用者調査（約3.6万件）の平均です。
| 種類 | 世帯年収 | 借入額 | 家にかかった総額 |
|---|---|---|---|
| 全体 | 716万円 | 3,357万円 | 4,203万円 |
| 注文住宅 | 719万円 | 3,248万円 | 4,262万円 |
| 建売住宅 | 680万円 | 3,486万円 | 4,215万円 |
| 中古マンション | 745万円 | 2,730万円 | 3,602万円 |
借入額は、年収の約4.7倍です。総額との差は、手元のお金（全体の平均で約551万円）などで払っています。
ただ、この平均には、世帯年収が1,000万円を超えるマンション購入者も含まれています。年収が500万円台の人は、もう少し低い額が現実的です。平均の数字は、「そんなに借りていない」と気づくための材料として使ってください。
買える家の値段は、いくら？
買える家の値段は、「借りる額」に、「手元のお金」を足した額です。
たとえば、年収500万円で、返済が年収の25%なら、借りる額は約2,400万円です。手元のお金を300万円出せるなら、2,700万円までの家が目安になります。
ここで気をつけたいのが、家の値段のほかに、お金がかかることです。登記や保険、引っ越しなどで、見積もりに入っていない費用が出ます。手元のお金は、全部を頭金にせず、ここに回す分を残してください。くわしくは、次の記事にまとめています。
家づくりの見積もりに含まれないお金｜土地・建物以外にかかる費用の全体像
手元のお金を使い切ってしまうと、あとで困ります。平均では、総額の約13%（約551万円）が、手元のお金です。
金利が上がると、どうなる？
借りられる額は、金利で大きく変わります。年収500万円で、返済が年収の25%の場合です（35年）。
| 金利 | 借入額の目安 |
|---|---|
| 2.81% | 約2,780万円 |
| 3.81% | 約2,410万円 |
| 4.81% | 約2,110万円 |
金利が1%動くと、借りられる額は約300万円変わります。同じ月々の返済でも、買える家が変わるということです。
この記事の表は、【フラット35】の金利（2026年11月の借入分で、最も多い金利が年3.81%）で計算しています。銀行の変動金利は、これより低いことが多いです。ただ、あとで上がる可能性があるので、「上がったら返せるか」まで確かめておいてください。
自分の場合は、どう計算する？
3つのステップで出せます。
- 年収に、返済の割合（まずは25%）をかけて、12で割ります。これが、毎月の返済額です。
- 毎月の返済額に、金利に合った数字をかけます。これが、借りられる額の目安です。数字は、金利2.81%なら約267、3.81%なら約232、4.81%なら約203です。
- 手元のお金を足します。これが、買える家の値段の目安です。
たとえば、年収600万円、金利3.81%、手元のお金が400万円なら、次のとおりです。
- 毎月の返済額：600万円 × 25% ÷ 12 ＝ 12.5万円
- 借りられる額：12.5万円 × 232 ＝ 約2,900万円
- 買える家の値段：2,900万円 ＋ 400万円 ＝ 約3,300万円
この計算は、ほかのローン（車、カード、奨学金など）の返済を入れていません。返済中のものがあれば、その分を、毎月の返済額から引いて考えてください。
計算が合わないときは、どうする？
計算してみて、欲しい家の値段に届かない。あるいは、返せるのか不安が残る。そんなときは、数字を持って、FPに相談する方法があります。
相談では、家族の収入、毎月の支出、今の貯金、住宅ローンの希望額があれば、話が早く進みます。FP相談で何をしてもらえるかは、こちらにまとめています。
FP（ファイナンシャルプランナー）の無料相談｜何を相談できる？費用の仕組みは？
相談先の一つとして、次のサービスがあります（対象や条件は、リンク先で確認してください）。
AI×FPで保険も資産形成も丸ごと無料相談！【ほけんNaviせつやくん】
無料の相談でも、その場では決めず、持ち帰ってください。
ここまでの答え
- 「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別です。審査の上限は年収の30〜35%ですが、実際に借りた人の平均は22.8%でした。
- 目安は、返済が年収の20〜25%。年収500万円なら、借入額は約1,900万〜2,400万円（35年、金利3.81%）です。
- 買える家の値段は、借入額＋手元のお金。ただし、手元のお金は全部使わず、諸費用の分を残してください。
数字を持って、家計全体で見てもらいたいときの、相談先の一つとして、次のサービスがあります（対象や条件は、リンク先で確認してください）。
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参考にした情報
- 住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（令和8年7月24日公表）：世帯年収、借入額、所要資金、手元のお金、年収倍率、返済負担率
- https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/2025.html
- 住宅金融支援機構「【フラット35】最新の金利情報」（2026年11月資金受取分）：借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最頻金利 年3.81%
- https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
- 【フラット35】「ご利用いただける方（申込要件）」：総返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下）
- https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
確認日：2026年11月4日
免責
この記事は、一般的な情報の整理を目的としています。表の金額は、35年・元利均等返済・ボーナス払いなしの概算で、実際の借入額は、金利、借入期間、ほかの借入れ、勤務先や勤続年数などの審査で変わります。データは、【フラット35】を利用した人の平均です。最新の条件は、金融機関や住宅金融支援機構でご確認ください。
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